土地利用作为经济社会发展的空间影射，一直是人地关系地域系统研究的核心。随着土地资源多重价值的日益显现，人类管理和利用土地的方式也随之发生变化，土地逐渐超越“空间载体”的物质范畴，成为一种具有多重功能属性的“社会建构”。但是，传统研究普遍关注土地利用的物理形态或结构变化，无法刻画土地利用的隐性功能转型特征，更难揭示其背后深层次的经济社会发展动态规律。

    针对上述问题，中国科学院南京地理与湖泊研究所高金龙等人，从“利用方式”（ways of using）的视角出发，提出了一个基于过程的建构主义分析框架，认为城乡二元制度下农村宅基地具有“超越居住”的多重功能属性，为理解中国农村宅基地转型的复杂过程，并制定针对性的土地利用优化调控政策提供了理论参考。

一、框架核心：从“物质空间”到“多元功能束”

    该框架认为土地作为一种“社会建构”，其功能和价值由人类的“利用方式”体现，反映了使用和管理土地的不同主体的差别化认知和观点。中国的城乡二元制度赋予了农村宅基地多重功能属性，包括作为居住空间的“物质功能”和村民主观感知塑造的“建构功能”（如社会保障、资产福利、情感依恋等），村民对不同功能“价值”的理性选择和权衡决定了宅基地最终的“利用方式”。

图1 中国城乡二元制度下的农村宅基地“功能束”

二、转型格局：利用效率与区位价值的错配

    基于上述框架，研究提出了“以土地利用状态反演功能转型”的创新方法，发展了宅基地功能转型的“两阶段模型”，即宅基地功能转型可解构为“原有居住功能退化”和“衍生替代功能建构”两个阶段。前者表现为宅基地的空置或废弃，以区域尺度的宅基地空废率表征；后者通过村民的宅基地退出意愿为代理，因为空废的宅基地不再发挥居住功能，若村民仍不愿退出则表明宅基地被赋予了新的替代功能。

图2 中国农村宅基地功能转型的“过程模型”

    研究还以苏南地区为例，刻画了农村宅基地转型的空间格局，揭示了农村宅基地利用效率的“逆竞租”特征：即越靠近城镇的宅基地空废比例越高，表明城镇化发展并未促进农村土地利用效率的提升，发现了“制度性空废”造成的宅基地利用效率与区位价值的错配关系。

图3 宅基地居住功能退化（空废）的梯度规律

三、转型本质：即时需求与未来预期的权衡

    对于已经发生功能转型的宅基地，如何识别农户主观建构的替代功能具有挑战性。为解决此问题，研究开发了一种轶事方法（anecdotal approach），通过分析作为土地使用者的农户决策逻辑来识别“建构功能”。通过关联原有功能退化的原因与农户的退出意愿，可间接推断农户决策过程，进一步揭示功能转型轨迹。

图4 农村宅基地建构功能识别的轶事方法

    进一步，研究刻画了宅基地功能转型的空间和农户异质特征，发现农村宅基地功能转型是村民综合考虑区域结构性约束和家庭属性特征，在满足即时需求和维持土地提供产品与服务的长期能力之间的权衡，本质是农户对不同功能“价值”的理性选择。该研究首次明确并量化了“未来预期”在农户宅基地处置决策中的中介作用。

图5 农村宅基地功能转型的区域和农户异质性

    上述成果发表在地理学综合性学术期刊Annals of the American Association of Geographers上，该期刊是美国地理学家协会（AAG）主办的旗舰刊物，自1911年创刊以来一直在同领域保持极高的学术声誉。2024年数据显示，该刊每年出版10期，年发文量约121篇，自引率为5.9%。研究工作得到国家自然科学基金和中国科学院青年创新促进会项目的资助，高金龙副研究员为第一作者，陈诚副研究员为通讯作者，合作者还包括陈江龙研究员和南京信息工程大学联合培养硕士生朱欣怡。

【文章信息】：Gao,J.,Zhu,X.,Chen,C.*, Chen,J. (2026). Toward a new generation of land-use transitions: Unraveling the functional transition of rural homesteads in socialist China. Annals of the American Association of Geographers. https://doi.org/10.1080/24694452.2025.2586042